Hypotheek actualiteit 2009-02

Elke dag iets nieuws in de krant over de ontwikkelingen op de woon- en hypotheekmarkt. Wie het nieuws een beetje volgt kan dat niet ontgaan zijn. Talloze partijen hebben iets te melden, willen hun mening ventileren, eisen maatregelen, enzovoort.

Wie op de een of andere wijze te maken heeft met de woon- en/of hypotheekmarkt vindt het misschien lastig om al die informatie op haar juiste waarde te beoordelen. Is wat er gebeurt op de woningmarkt nu positief voor mij als koper? Of juist negatief? En als ik wil verkopen? Met deze digitale nieuwskrant proberen wij alvast wat duidelijkheid te brengen.

De ministerraad heeft besloten dat woningbezitters met een NHG-hypotheek, die buiten hun schuld in betalingsproblemen komen, bijvoorbeeld door werkloosheid, tijdelijk van hun hypotheeklasten kunnen worden verlost. Zij kunnen een beroep doen op de Woonlastenfaciliteit (WLF), een fonds dat hun rentelasten en aflossingsverplichting tijdelijk overneemt.

De zogenoemde Woonlastenfaciliteit bestaat al, maar wordt in de praktijk weinig gebruikt. Het aanvragen van deze tegemoetkoming is bewerkelijk. Bovendien biedt deze oplossing alleen soelaas als op termijn (binnen maximaal twee jaar) daadwerkelijk een verbetering van de financiële situatie in het verschiet ligt. Dit betekent dat de WLF met name interessant is voor mensen die door werkloosheid hun hypotheeklasten niet meer kunnen betalen. Het kabinet heeft daarom onlangs besloten de faciliteit te vereenvoudigen, zodat meer woningbezitters een beroep doen op de regeling. Hoe die vereenvoudiging er precies uit gaat zien is nog niet bekend. Maar mocht u andere vragen hebben over dit onderwerp, stel ze ons dan gerust.

Dalende huizenprijzen: een einde aan de ‘huizenbubble’, zoals sommige mensen de huizenmarkt al jaren typeren? Of een economische schommeling, die op termijn vanzelf weer wordt gecorrigeerd?

In Engeland, om maar eens een voorbeeld te noemen, dalen de huizenprijzen al vijftien maanden op rij. Ten opzichte van een jaar geleden zijn de prijzen daar met ruim 16% gedaald! De prijsdaling is dus niet alleen beperkt tot Nederland, net zo min als de economische crisis.

Niemand weet het natuurlijk zeker, maar de verwachting wordt toch steeds vaker uitgesproken dat de huizenprijzen zich op termijn zullen herstellen. Zo worden – als gevolg van de crisis – momenteel bijvoorbeeld veel nieuwbouwprojecten gestaakt waardoor er minder woningen op de markt komen. Dit werkt weer prijsopdrijvend. Sowieso is het aantal woningen nog steeds niet voldoende om aan de wens van kopers te voldoen. Positief dus: wie een huis wil kopen – vooral starters – slaat nu zijn of haar slag!

Volgens minister Van der Laan van Wonen, Wijken en Integratie biedt de Leegstandwet de mogelijkheid om koopwoningen in afwachting van verkoop tijdelijk te verhuren. Dit in antwoord op kamervragen over een oplossing voor consumenten die een nieuw huis hebben gekocht maar door de crisis op de woningmarkt hun oude woning niet op tijd hebben kunnen verkopen. Hierdoor zitten zij met onvoorziene en soms langdurige dubbele lasten.

In de meeste hypotheekovereenkomsten is de voorwaarde opgenomen dat de woning niet mag worden verhuurd, tenzij de geldverstrekker daar toestemming voor geeft. In de praktijk wordt die toestemming – vanwege de vrees voor waardedaling, bijvoorbeeld vanwege de huurbescherming voor de huurders – nauwelijks gegeven. Indien tijdelijk verhuur geschiedt op basis van de Leegstandwet geldt een groot deel van de huurbescherming niet en vervalt dus een belangrijk bezwaar.

Bij verkoop van het huis heeft de verhuurder een opzegtermijn van drie maanden. Het huis moet wel voor minimaal zes maanden worden verhuurd. De verhuurder moet, als hij tijdelijk wil verhuren, een vergunning aanvragen bij de gemeente. De gemeente kan de vergunning afgeven voor maximaal twee jaar, te verlengen tot een periode van vijf jaar. De verhuurder moet in de huurovereenkomst duidelijk vermelden dat het huur op grond van de Leegstandwet betreft.

Let op: gebruik maken van deze mogelijkheid kan nadelige fiscale consequenties hebben. Laat u dus vooraf ook op dat vlak goed door ons informeren.

Het eigenwoningforfait is het voordeel uit uw eigen woning dat u tot uw inkomen moet rekenen. Het is dus een bijtelling in box 1, omdat u een eigen woning bezit. U berekent dit door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met een bepaald promillage. Tot en met 2008 zat er een maximum aan de hoogte van het eigenwoningforfait.

Door afschaffing van dit maximum kan het bedrag van het eigenwoningforfait in 2009 veel hoger zijn dan in 2008. Het gevolg hiervan is dat er over minder rente op de eigen woninglening een belastingverrekening plaatsvindt. Gelukkig krijgt niet elke woningbezitter hier mee te maken. Alleen als de WOZ-waarde van het huis hoger is dan € 1.690.909 (de maximering in 2008) gaat u hier last van krijgen.